Komentarze do artykułu. Ilość komentarzy 1. Strona 1. Do handlarzy dołączyli łowcy okazji. Śledzą…
Miejsce: Sąd Rejonowy dla Warszawy-Śródmieścia. Data: 13 lutego tego roku. Cel: pierwsza licytacja komornicza kawalerki w centrum stolicy. Właściciel ma zaległości w czynszu wobec wspólnoty i w spłacie kredytu hipotecznego wobec banku. Biegły wycenił kawalerkę na 294 tys. zł. Cena wywoławcza to 220,5 tys. zł. Do przetargu przystąpiło 49 chętnych. Tłum był taki, że licytanci ledwo się mieścili na sądowym korytarzu.
Komornicy zgodnie przyznają: jeśli towar jest atrakcyjny, sprzedaje się już na pierwszej licytacji. Jeśli nie – nie pomoże nawet druga licytacja, za dwie trzecie ceny wywołania. I dodają, że kupowanie nieruchomości na przetargach komorniczych stało się dla wielu ludzi sposobem na zarabianie pieniędzy.
Takim inwestorem jest Rafał Ziomek. Zaczynał w 2007 r. Pierwsze mieszkanie kupił w przetargu od urzędu miasta. Wyremontował je i po sześciu miesiącach sprzedał z ponad 80-proc. zyskiem. Od tego czasu kupił, wyremontował i zrewitalizował kilkadziesiąt nieruchomości. Większość pochodziła z przetargów. Gdy na plecach poczuł oddech konkurencji, zaczął szukać innych ofert. Wtedy trafił na licytacje komornicze.
– Dostęp do licytacji komorniczych ma każdy – mówi Ziomek. – Wystarczy mieć oczy szeroko otwarte i trochę intuicji.
Ile można zarobić? Ziomek podaje przykłady: kilka lat temu w Katowicach na drugiej licytacji kupił połowę domu za 209 tys. zł. Po dziewięciu miesiącach, bez żadnych remontów, sprzedał za 370 tys. Zarobił 160 tys. zł.
Za mieszkanie na krakowskim Bieżanowie zapłacił na licytacji 110 tys. zł. Wyremontował je za 15 tys. zł, po dziewięciu miesiącach sprzedał za 169 tys. zł. Zarobił 44 tys. zł.
Za kawalerkę w okolicach ronda Matecznego w Krakowie zapłacił 121 tys. zł. Odświeżył ją za 2 tys. zł, sprzedał za 140 tys. zł. Zarobił 16 tys. zł.
– Ale nie każda licytacja daje taki zarobek – mówi Ziomek. – Niedawno było licytowane 60-metrowe mieszkanie w warszawskim apartamentowcu Platinum Towers. Cena wywoławcza z poziomu ok. 570 tys. zł poszybowała do ponad miliona złotych. Za te pieniądze, a nawet taniej, można już kupić lokal na wolnym rynku, a nie od komornika.
Mało kto wie, że od momentu licytacji do momentu faktycznego objęcia nieruchomości w posiadanie może minąć od kilku miesięcy do nawet kilku lat. To nie jest propozycja na zarabianie pieniędzy dla każdego.
– Na licytacji można kupić lokal taniej, czasami jednak z problemami – potwierdza Monika Janus, komornik z Wałbrzycha, rzecznik prasowy Krajowej Rady Komorniczej.
Krzysztof Oppenheim, ekspert w dziedzinie kredytów hipotecznych i działań przeciwegzekucyjnych, tłumaczy, że taką transakcję na każdym jej etapie można zaskarżyć. Wystarczy, że dłużnik po licytacji odwoła się od decyzji kilkakrotnie, a uzyskanie tytułu własności przez licytanta może się opóźnić o miesiące, a nawet lata. Przez ten czas licytant nie ma ani pieniędzy, ani mieszkania.
– Licytacja to zaledwie potwierdzenie chęci zakupu danej nieruchomości. Do faktycznego jej nabycia droga jeszcze daleka – mówi ekspert. – Komornicy o tym nie informują, bo chcą sprzedać zajętą nieruchomość i zainkasować swoje 15 proc. prowizji.
– Nie jest prawdą, że komornicy nie informują o pewnych okolicznościach z powodu opłat, które im się należą – mówi Jarosław Świeczkowski, komornik z Pomorza, adwokat, adiunkt na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Gdańskiego. – Żaden przepis nie nakłada na komornika obowiązku informowania o tym, że w lokalu ktoś mieszka. O tym można się dowiedzieć np. z operatu szacunkowego nieruchomości. Ponadto licytacja odbywa się pod nadzorem sędziego, który czuwa, aby wszystkie wymagane przepisami prawa informacje zostały udzielone w trakcie przetargu.
Zdarza się, że na licytacje trafiają puste lokale, ale w większości mieszka dłużnik z rodziną, który nie ma się gdzie podziać. Krzysztof Oppenheim tłumaczy, że handlarze nieruchomościami nie oglądają mieszkań, tylko ich mieszkańców. Jeśli widzą rodzinę z dziećmi, ludzi starych lub chorych, to wiedzą, że mogą być problemy. Amatorzy łatwo mogą się sparzyć – umiejętność „czyszczenia” mieszkań to domena zawodowych handlarzy, a nie przygodnych łowców okazji.
– Handlarz, żeby zarobić, musi się wyzbyć moralności, ludzkich uczuć, a zastosować chamskie metody, którymi wykurzy dłużnika z mieszkania – mówi Oppenheim. – Uważam, że każdy, kto chce kupić mieszkanie od komornika, wiedząc, że ktoś tam mieszka, to – nie waham się tego powiedzieć – hiena i barbarzyńca.
Rafał Ziomek jest innego zdania. – Inwestor nie ma obowiązku dostarczać dłużnikowi lokalu mieszkalnego. Misję taką mają miasta i gminy. To, że samorządy nie budują mieszkań komunalnych i socjalnych, to już inna sprawa – mówi.
W serwisie internetowym Krajowej Rady Komorniczej jest prawie 900 obwieszczeń o licytacji mieszkań, ponad 400 o licytacji domów, nie licząc garaży, miejsc postojowych, lokali użytkowych i działek. Do licytacji może przystąpić każdy prócz dłużnika, komornika i ich krewnych. – Obwieszczenia można też znaleźć w prasie, na tablicach sądów i urzędów miast – tłumaczy komornik Świeczkowski.
Udział w licytacji zaczyna się od wpłaty rękojmi, która wynosi 10 proc. sumy oszacowania. Trzeba ją wpłacić najpóźniej dzień przed licytacją (liczy się data wpływu pieniędzy na konto).
Przetarg prowadzi komornik na sali rozpraw. Informuje, co jest przedmiotem przetargu, podaje cenę wywoławczą, wymienia nazwiska licytantów. Jeżeli w ostatniej chwili zaszły jakieś zmiany w oszacowaniu nieruchomości, komornik musi o nich poinformować.
Przetarg odbywa się ustnie. Minimalne postąpienie, czyli przebicie ceny, to nie mniej niż 1 proc. ceny wywoławczej (z zaokrągleniem wzwyż do pełnych złotych). Jeśli więc cena wywoławcza to 100 tys. zł, minimalne postąpienie to 1 tys. zł.
Aż do momentu zamknięcia przetargu dłużnik może spłacić swoje zadłużenie. Może nawet wejść na salę, gdzie trwa licytacja, i oświadczyć, że zebrał potrzebne pieniądze. Wtedy licytacja nie dochodzi do skutku.
Gdy postąpienia ustają, komornik zamyka przetarg. Wymienia nazwisko oferenta, który dał najwięcej, i kwotę, którą wylicytował. Licytantom, którzy nie wygrali, rękojmia jest zwracana.
Żeby licytacja się odbyła, wystarczy jeden oferent.
Jeśli w czasie pierwszej licytacji (cena wywoławcza to trzy czwarte sumy oszacowania) nie znalazł się kupiec, komornik ogłasza drugą licytację (cena wywoławcza to dwie trzecie sumy oszacowania). Trzeciej już nie ma. Wierzyciel może przejąć nieruchomość za dwie trzecie ceny (lub wyższą) albo komornik umorzy egzekucję.
Na tym kończy się rola komornika.
Teraz do gry wchodzi sąd. To on wydaje postanowienie o przybiciu. To jeszcze nie jest nabycie.
Gdy postanowienie o przybiciu się uprawomocni, licytant ma dwa tygodnie na zapłatę. Dopiero gdy pieniądze trafią do depozytu sądu, ten wyda postanowienie o przysądzeniu własności nieruchomości.
