Europejski Bank Centralny nie zamknął sobie w minionym tygodniu żadnej z furtek. Najbliższe dni przyniosą odpowiedź na to, czy na tak samo stonowane
Europejski Bank Centralny nie zamknął sobie w minionym tygodniu żadnej z furtek. Najbliższe dni przyniosą odpowiedź na to, czy na tak samo stonowane komunikaty zdecydują się Rezerwa Federalna w USA i Bank Anglii w Wielkiej Brytanii.
Mimo posiedzenia EBC i mnogości odczytów gospodarczych, zmienność na rynku walutowym była w zeszłym tygodniu dość ograniczona, a waluty G10 odnotowały zmiany o co najwyżej 0,6 proc. względem dolara.
W tym tygodniu pod względem danych gospodarczych i oświadczeń banków będzie się działo jeszcze więcej – nie bylibyśmy więc zaskoczeni, gdyby zmienność wzrosła. We wtorek (30.01) uwaga skupi się na odczycie PKB strefy euro w IV kwartale, który rozstrzygnie kwestię technicznej recesji. W środę (31.01) rano wpływ na rynkowy sentyment mogą mieć chińskie odczyty PMI za styczeń, wieczorem zaś wszystkie oczy zwrócone będą ku Rezerwie Federalnej. Czwartek (01.02) należał będzie do Banku Anglii, przyniesie jednak także publikację wstępnego odczytu inflacji w strefie euro w styczniu. Tydzień domkniemy raportem NFP (non-farm payrolls) z amerykańskiego rynku pracy.
Ostatni tydzień był trudny dla polskiej waluty. Co prawda przed jego końcem złoty zdołał odrobić większość wtorkowych strat, osłabił się jednak względem euro i był jedną z najgorzej radzących sobie walut rynków wschodzących.
Dane gospodarcze były w ubiegłym tygodniu mieszane. Najbardziej interesująca była sprzedaż detaliczna, która po raz kolejny zaskoczyła spadkiem w ujęciu realnym (-2,3 proc. r/r), co wskazuje, że być może przyjdzie nam czekać dłużej na trwałe odbicie wydatków konsumenckich. Wspiera to również pogląd, że odbicie konsumpcji nie będzie miało charakteru „boomu”.
Sytuacja złotego będzie zależała najprawdopodobniej głównie od wieści z zewnątrz, a posiedzenie Fedu (środa 31.01) może przynieść dodatkową zmienność. Z danych krajowych warte uwagi będą odczyt PKB w 2023 r. (środa 31.01) i PMI dla przemysłu (czwartek 01.02).
Styczniowe odczyty PMI odznaczały się dychotomią: zaskakująco silnemu wzrostowi wskaźnika dla przemysłu towarzyszył niewielki, ale niespodziewany spadek indeksu dla sektora usługowego. Co więcej, słabe wyniki największych gospodarek strefy euro – Niemiec i Francji – kontrastowały z pozytywnymi sygnałami z mniejszych. Narracja stagnacyjna wciąż się utrzymuje.
Jeśli chodzi o politykę monetarną, brak wyraźnego odsunięcia rynkowych wycen dotyczących cięć stóp procentowych przez prezeskę Christine Lagarde podczas zeszłotygodniowego posiedzenia EBC ośmielił rynki do podwyższenia zakładów za obniżką w kwietniu, w wyniku czego euro odnotowało straty. Inwestorzy wyceniają obecnie prawdopodobieństwo takiego ruchu na 85 proc., podczas gdy przed obradami było to 65 proc.. Jesteśmy zdania, że cięcie stóp w kwietniu jest prawdopodobne, będziemy jednak zwracać szczególną uwagę na sygnały dotyczące inflacji i sytuacji na rynku pracy przed kwietniowym posiedzeniem.
W tym tygodniu uwaga skupi się na PKB w IV kwartale i dynamice cen w styczniu. W kontekście pierwszego odczytu konsensus oczekuje minimalnego spadku, który potwierdziłby techniczną recesję. Inflacja HICP powinna przedstawiać się lepiej – oczekuje się dalszej poprawy na tym froncie pod postacią spadków zarówno miary głównej, jak i bazowej.
Indeks USD zakończył tydzień niewielkim wzrostem, do czego przyczyniły się dobre dane gospodarcze z USA i słabsze euro. Niemal wszystkie ostatnie odczyty pozytywnie zaskakiwały. Szczególnie warte uwagi są dane dot. dynamiki PKB w III kwartale – odnotowano wzrost o 3,3 proc. w ujęciu zanualizowanym względem zakładanych przez konsensus 2,0 proc.. Silne dane, w tym solidne wydatki gospodarstw domowych, osłabiają część obaw dotyczących kondycji amerykańskiej gospodarki. Wyraźny wzrost wskaźników PMI dla usług i przemysłu (ten drugi niespodziewanie przekroczył oddzielający kurczenie się i ekspansję sektora poziom 50 pkt) również sugeruje, że spowolnienie może być łagodniejsze, niż się spodziewano.
Te dobre wieści sprawiają jednak, że zadanie Rezerwy Federalnej staje się trudniejsze. Oczekuje się, że bank centralny utrzyma w tym tygodniu stopy procentowe na niezmienionym poziomie, a uwaga rynków skupi się przede wszystkim na sygnałach dotyczących perspektyw cięć, w szczególności na prawdopodobieństwie takiego ruchu w marcu. Biorąc pod uwagę siłę amerykańskiej gospodarki i odporność rynku pracy, na którym widać tylko niewielkie rozluźnienie, uważamy, że Fed powinien odsunąć rynkowe zakłady za natychmiastowym rozluźnianiem polityki. Inflacja PCE zaskoczyła w ubiegłym tygodniu minimalnie w dół (2,9 proc. względem oczekiwanych 3 proc.), nie zmienia to jednak naszego stanowiska. Rynki wyceniają obecnie prawdopodobieństwo pierwszej obniżki w marcu na 50 proc., dolar mógłby więc doświadczyć dalszej aprecjacji, jeśli decydenci ostudziliby te oczekiwania. Poza posiedzeniem Fedu uwaga skupi się w tym tygodniu na styczniowym raporcie NFP, który powinien wykazać niewielki spadek kreacji nowych miejsc pracy.
Funt zakończył tydzień na niezmienionym poziomie względem dolara i najsilniejszej od sierpnia pozycji względem ogólnie słabszego euro. Wstępne odczyty PMI za styczeń zapewniły walucie dobry start w 2024 r. – wszystkie wskaźniki wzrosły, a zbiorczy sięgnął do najwyższego od ośmiu miesięcy poziomu 52,5. Rozwiewa to część obaw dotyczących brytyjskiej gospodarki, które rozbudził wyjątkowo słaby odczyt sprzedaży detalicznej w grudniu. Wspiera to również nasz pogląd, że część prognostów powinna przemyśleć swoje oceny perspektyw. Dotyczy to m.in. Banku Anglii (BoE), który przewiduje „zasadniczo płaski” wzrost w tym roku. Warto również zauważyć, że podobnie do PMI powyżej oczekiwań wzrósł również wskaźnik zaufania konsumentów GfK (-19). Brytyjczycy zapatrują się na przyszłość wciąż z pesymizmem, jest on jednak najmniejszy od dwóch lat. Podejrzewamy, że postępy na inflacyjnym froncie, które pomagają utrzymać dodatni realny wzrost płac i pozwalają myśleć o niższych stopach procentowych, wpływają na poprawę nastrojów. Gospodarstwa domowe z pewnością ucieszyło też styczniowe obniżenie kosztów ubezpieczenia społecznego.
W tym tygodniu uwaga skupi się na Banku Anglii. Możliwy jest naszym zdaniem po raz kolejny rozkład głosów 6:3 za pozostawieniem stóp na niezmienionym poziomie. Szczególnie uważnie będziemy obserwować jednak to, jak bank pokieruje komunikacją na temat prawdopodobieństwa dalszych podwyżek stóp procentowych i perspektyw ich cięć. Uważamy, że BoE ma uzasadnione powody, by rozpocząć obniżanie stóp później niż inne główne banki centralne, i że nie stanie się to wcześniej niż na czerwcowym posiedzeniu.

Największe portale ogłoszeniowe posiadają w swych zasobach ekstremalnie mało ofert dotyczących tańszych mieszkań. Szczególnie dotyczy to lokali w blokach z
Największe portale ogłoszeniowe posiadają w swych zasobach ekstremalnie mało ofert dotyczących tańszych mieszkań. Szczególnie dotyczy to lokali w blokach z wielkiej płyty. Przeciętnie mówimy o mniej niż 100 takich ogłoszeniach przypadających na miasto wojewódzkie. A gdyby tego było mało, to przecież każdy, kto szukał mieszkania wie, że nierzadko kilka ogłoszeń dotyczy tego samego lokum. Tak dramatyczne wykupienie to jeden z ubocznych efektów „Bezpiecznego Kredytu 2 proc.”.
Betonowe bloki z okresu PRL urastają do rangi fenomenu rynku mieszkaniowego. Z jednej strony odpowiadają one za co piąte, a nawet za co trzecie mieszkanie istniejące w miastach wojewódzkich. Z drugiej natomiast strony co najmniej kilka razy w roku przetacza się przez media debata na temat kończącego się okresu trwałości tych budynków. Do tego dochodzi standard budownictwa wielkopłytowego, który delikatnie rzecz ujmując odbiega od tego oferowanego przez współczesne bloki. Trudno się więc dziwić, że regularnie słyszy się o mającym rychło nadejść zmierzchu wielkiej płyty. I tak trwa to od co najmniej dekady czy dwóch, a wielka płyta nie tylko trzyma się mocno, ale wręcz nieprzerwanie cieszy się bardzo dużą popularnością.
Najprościej można to pokazać zestawiając konkretne liczby. Na przykład w Warszawie betonowych bloków z okresu PRL stoi tak dużo, że wciąż odpowiadają one za około 21 proc. mieszkań istniejących w stolicy. To znaczy, że takich lokali może być w Warszawie nawet około 200 tysięcy. Jeśli jednak przeglądamy ogłoszenia o chęci sprzedania mieszkań w Warszawie, to te dotyczące bloków zbudowanych z wielkiej płyty stanowią tylko 7 proc. oferty rynku wtórnego – wynika z danych zebranych przez HREIT. W liczbach bezwzględnych mówimy o mniej niż 400 aktywnych ogłoszeniach przypadających na stolicę.
Przy tym mieszkań położonych w blokach z wielkiej płyty, których właściciele chcieliby się pozbyć jest bez wątpienia jeszcze mniej. Powód jest prosty. Nieruchomości te ze względu na niższą cenę szybko się sprzedają, więc pośrednicy bardzo chętnie kopiują tego typu oferty.
Za ekstremalnie przebraną ofertą mieszkań w betonowych blokach stoi jednak nie tylko ich duża popularność, ale też głośny program „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”. W jego ramach jeszcze pod koniec 2023 roku można było kupić pierwsze mieszkanie zaciągając relatywnie łatwo dostępny kredyt z bardzo solidnym budżetowym dofinansowaniem. Ze względu na ograniczenia dotyczące maksymalnej ceny kupowanego lokum, mieszkania w PRL-owskich blokach łatwiej było z pomocą takiego kredytu kupić. To bez wątpienia ważny powód dramatycznego wręcz wykupienia oferty wielkiej płyty, której na rynku wtórnym jest jak na lekarstwo.
Mniej niż sto mieszkań z okresu PRL na miasto wojewódzkie
I nie jest to tylko specyfika warszawska. We wszystkich miastach wojewódzkich znajdziemy na Otodom, Gratce czy Morizonie tylko około 1,6 tys. ofert mieszkań zbudowanych w czasach świetności wielkiej płyty (w latach 1971-88). Średnio to mniej niż 100 lokali na miasto. Nawet uwzględniając fakt, że dziś cała oferta mieszkań na sprzedaż jest dramatycznie wykupiona, to i tak przeciętnie rzecz ujmując ofert dotyczących mieszkań wznoszonych w PRL-owskiej technologii prefabrykowanej powinno być ponad 4 razy więcej niż faktycznie jest.
Najgorszą sytuację mamy w Krakowie, Gdańsku i Opolu. Tam mieszkania w betonowych blokach odpowiadają za jedno ogłoszenie o chęci sprzedaży lokalu na 20 czy nawet 50 opublikowanych. We wspomnianych lokalizacjach udział mieszkań w blokach z wielkiej płyty jest na poziomie zaledwie 2-5 proc. całej oferty rynku wtórnego. To znowu kilka czy w skrajnym przypadku nawet kilkanaście razy mniej niż udział wielkiej płyty w łącznej liczbie mieszkań istniejących we wspomnianych miastach wojewódzkich.
Za popularnością budownictwa wielkopłytowego stoi przede wszystkim cena. Mieszkania w tych budynkach są po prostu tańsze. Można nawet powiedzieć, że są podwójnie tańsze. Chodzi o to, że gdybyśmy na przykład chcieli kupić mieszkanie dwupokojowe, to wybierając lokal w betonowym bloku nie tylko będziemy musieli kupić mniej metrów, ale też za każdy metr będziemy musieli zapłacić mniej niż w przyzwoitej kamienicy czy bardziej współczesnym budynku. Różnica jest znaczna, bo przeciętny metraż mieszkania w PRL-owskim bloku jest przeważnie o 10-20 proc. niższy niż w konkurencyjnych segmentach rynku mieszkań używanych. Do tego średnia cena metra także jest najczęściej o 10-20 proc. niższa. To daje realne oszczędności.
Żeby jednak nie było tak kolorowo, to warto podkreślić, że choć wielka płyta jest często tańsza w zakupie, to niekoniecznie jest tańsza w utrzymaniu. Pomimo termomodernizacji czy instalowania odnawialnych źródeł energii, bloki z wielkiej płyty generują wyższe koszty utrzymania niż nowoczesne budownictwo. I chodzi tu nie tylko o nakłady na fundusz remontowy, ale raczej koszty ogrzewania zimą czy coraz popularniejszej klimatyzacji latem. To ważne w kontekście unijnych dążeń do zeroemisyjności.
Na poczet mankamentów budownictwa wielkopłytowego należy dodać też skrajnie modernistyczną architekturę. Wewnątrz tych budynków wciąż często natrafiamy ponadto na klatki schodowe, których elementy wykończeniowe pamiętają czasy słusznie minione. Gdy dodamy do tego słabą akustykę, konieczność przeprowadzenia gruntownego remontu, nierówne ściany czy niedomagające instalacje wentylacyjne i elektryczne, to w pełni uzasadniona jest niższa cena za metr kwadratowy.
Czemu więc minusy wielkiej płyty nie przysłaniają Polakom ich atutów? Trzeba bowiem wiedzieć, że cena zakupu to niejedyne plusy PRL-owskich bloków. Stoją one przeważnie w dużym oddaleniu od siebie, a sam układ osiedli jest przemyślany. Do tego dochodzi przeważnie też dobra ich lokalizacja, dogodne połączenie z centrum czy rozwinięte zaplecze handlowe, usługowe i oświatowe w najbliższej okolicy.
Warto przy tej okazji rozwiać też mit dotyczący trwałości wielkiej płyty. Kilka lat temu Ministerstwo Rozwoju i Technologii sfinansowało bowiem oficjalne badania trwałości tych konstrukcji. Potwierdzają one, że bloki te będą nam jeszcze służyły długie lata.
Nawet więcej – z wielką płytą w kolejnych latach będziemy się musieli najpewniej przeprosić. Chodzi o to, że technologia prefabrykowana jest bardzo kusząca w obliczu wyzwań, przed którymi stoi sektor budownictwa mieszkaniowego.
Są nimi rosnące koszty i brak pracowników budowlanych. Warto więc wiedzieć, że przy budowie bloku z gotowych, wstępnie wykończonych elementów, prace postępują błyskawicznie. Przez to zamiast kilkunastu czy kilkudziesięciu pracowników na budowie wystarczy, aby budynek wznosiło kilku. Do tego kupujący bardzo szybko po wbiciu pierwszej łopaty mogą nie tylko zobaczyć jak wyglądają gotowe mieszkania, ale też szybko mogą się do nich zacząć wprowadzać. W efekcie proces budowlany można skrócić z kilkunastu miesięcy do kilku. To oznacza niższe koszty finansowania inwestycji oraz możliwość szybszego dostarczania nowych mieszkań na rynek w odpowiedzi na zgłaszany popyt.
Potwierdza to raport firmy McKinsey, który sugeruje, że dzięki prefabrykacji czas budowy może zostać ograniczony o od 20 do 50 proc.. Znajdziemy tam też tezę, że dzięki tej technologii koszty budowy mogą być nawet o 20 proc. niższe. Wymaga to jednak specjalizacji i optymalizacji, a więc dużej skali i powtarzalności inwestycji. W Polsce mówimy dopiero o odkrywaniu na nowo uroków tej technologii. Choć więc nowoczesna prefabrykacja niesie za sobą możliwość optymalizacji kosztów, to niestety nie daje gwarancji, że mieszkania wznoszone w tej technologii będą tańsze w budowie.
Co może wiele osób zaskoczyć, to atutem nowoczesnej prefabrykacji jest ponadto dokładność trudna do osiągnięcia przy tradycyjnych metodach wznoszenia budynków. Dzięki temu mamy szansę marnować mniej materiałów budowlanych, uniknąć mostków termicznych, ograniczyć nieład na placu budowy czy unikać sytuacji, w której po postawieniu budynku w technologii szkieletowej powierzchnia mieszkań potrafi nawet o kilka procent odbiegać od tej zapisanej w umowie z deweloperem.
Nowoczesna technologia prefabrykowana ma się więc tak do budownictwa wielkopłytowego z okresu PRL, jak czekolada do innego wynalazku czasów słusznie minionych, czyli wyrobu czekoladopodobnego.